Даем практические советы и разбираем сложности, с которыми можно столкнуться, если Вы хотите купить квартиру на вторичном рынке без риэлтора и агентства.
Этап 1. Подготовка
В первую очередь необходимо четко представлять себе бюджет покупки и источник средств:
• личные накопления
• ипотечный кредит
• материнский капитал
• жилищная субсидия
• воинский сертификат
От этого зависит, какие документы будет необходимо предоставить для сделки.
Затем нужно сформулировать для себя цель Вашего приобретения:
• проживание
• инвестиция
• переезд ближе к месту работы/учебы/к родственникам
и, в соответствии с этим, наиболее важные характеристики, которые будут иметь решающее значение для принятия окончательного решения о выборе квартиры:
• район проживания
• наличие поблизости объектов инфраструктуры – поликлиники, школы, детские сады
• транспортная доступность
• тип дома
• предпочтительный этаж
• характеристики квартиры – площадь, наличие балкона, количество санузлов
• наличие поблизости шумной дороги или “окна во двор”
• состояние квартиры и необходимость в ремонте
Определитесь с типом приобретаемой недвижимости – новостройка или вторичный рынок жилья – и можно приступать к самостоятельному поиску подходящего объекта.
Этап 2. Выбор
Множество сайтов в интернете посвящено продаже недвижимости. Некоторые агентства могут рассказывать о существовании “известных только им” “закрытых” баз данных по объявлениям о купле-продаже квартир. Вам стоит знать, что это не соответствует действительности.
Все объявления, как правило, находятся в открытом доступе, размещаются первоначально на всем известных ресурсах, таких как Циан, Авито, Яндекс-недвижимость и уже оттуда тиражируются на небольших сайтах для повышения их посещаемости.
Мы советуем не усложнять себе жизнь и пользоваться всем известными базами. Они уже достаточно давно работают и зарекомендовали себя как добросовестные и надежные. На сегодняшний день достойной альтернативы перечисленным ресурсам: Циан, Авито, Яндекс-недвижимость – нет.
Однако, даже находясь на одном из этих сайтов, Вы не можете быть полностью защищены от недобросовестных рекламодателей, намеренно неточных описаний, или объявлений о проблемных с юридической точки зрения объектах.
Дубли
Одна из сложностей, возникающая у каждого покупателя, который самостоятельно работает с рекламными объявлениями – это дублирование одного и того же объекта у разных продавцов.
Такие объявления, как правило, содержат одинаковые параметры и адрес жилья, но контакты продавцов будут разными. Также заметно будет отличаться цена – одна и та же квартира выставлена несколько раз, за разную стоимость. В таких случаях бывает очень сложно понять, кто из “продавцов” работает напрямую с собственником квартиры.
Внимательно проверяйте объявления на случай дублей. Может оказаться, что квартира стоит на 200-300 тысяч дешевле, а Вы имеете дело уже со вторым или третьим посредником.
Несуществующие объекты (так называемые “заманухи”)
Достаточно часто на ресурсах по недвижимости можно встретить объявления и описания несуществующих или снятых с продажи объектов по очень привлекательной цене. Служат они для того, чтобы просто заинтересовать клиента и “начать работать” – предложить ему услуги именно своей организации в поиске, подборе и юридическом сопровождении сделки, ведь кажется, что это так выгодно.
Не стоит сразу начинать работать с теми, кто, якобы, может дешево приобрести или продать ненужную Вам квартиру. Посмотрите, что они могут предложить именно Вам. Возможно, это предложение окажется не самым выгодным.
Вам также могут предложить доступ к “закрытой базе данных” за дополнительную небольшую оплату. Это не имеет смысла – информация в таких базах ничем не отличается от информации из открытых источников.
Этап 3. Просмотр
После того как Вы подобрали список из 15-20 подходящих Вам квартир в нужном районе, остается только позвонить по всем объявлениям и договориться о просмотре. Будет очень удобно, если получится организовать просмотр всех квартир в один день, однако, скорее всего, это займет у Вас гораздо больше времени.
Постарайтесь выделить для просмотра несколько дней. Один из них понадобится, чтобы обзвонить всех продавцов и согласовать время; еще один день нужен на полноценный выезд; и еще один день дополнительно – на случай, если кто-то не сможет показать нужную Вам квартиру в удобное для Вас время.
После просмотра, если квартира Вам подходит, вы можете попытаться переговорить с собственником или его агентом по поводу снижения цены. Продавцы часто идут навстречу в этом вопросе, если покупатель действительно готов купить квартиру.
Читайте “Возможные риски на сделках с недвижимостью”
Этап 4. Аванс
Прежде чем заключать авансовое соглашение, необходимо изучить текущие правоустанавливающие и правоподтверждающие документы. Не стоит подписывать договор, если у Вас есть какие-либо сомнения в законном праве собственности на квартиру.
Если документы, как вам кажется, в порядке, можно продолжать переговоры.
Определитесь с формой соглашения (аванс или задаток) и обговорите с собственником условия будущей сделки:
• сроки выхода на сделку
• срок физического и юридического освобождения квартиры
• список и срок предоставления документов, необходимых для ипотеки, опеки, пенсионного фонда (мат. капитал) и так далее.
• форма договора: простая письменная или нотариальная форма
• условия передачи денег по договору: банковская ячейка, аккредитив, перевод на счет, депозит нотариусу, наличная форма
Именно сейчас нужно обсудить, кто будет оплачивать сопутствующие расходы по сделке, такие как:
• оплата составления и регистрации договора
• оплата аренды банковской ячейки или другого способа передачи денег
• нотариальные доверенности, согласия, заявления
Также дополнительной оплаты может потребовать ускорение в получении документов, если возникнет такая необходимость.
Этап 5. Юридическая проверка приобретаемого жилого помещения
Для того чтоб убедиться в отсутствии обременений приобретаемого жилья, необходимо:
1. Запросить выписку из ЕГРН (ЕГРП) Для этого существуют многочисленные онлайн-сервисы, предоставляющие информацию об истории квартиры и ее собственнике: аресты, залоги, решения суда и так далее.
Если Вы не специалист по недвижимости, то даже самая развернутая выписка не скажет Вам, безопасно ли покупать данную квартиру. Например, такая пугающая информация, как судимость бывшего или нынешнего владельца часто является совершенно безобидной и никак не влияет на процесс юридического оформления жилья в собственность. И наоборот, такая привычная вещь как наследование по закону, в некоторых случаях может представлять для Вас потенциальную опасность в будущем.
2. Проконсультироваться с риэлтором или юристом по жилищному праву, чтобы разъяснить для себя спорные и вызывающие сомнения моменты в истории квартиры.
Этап 6. Подготовка сделки
Как правило, сбор документов, необходимых для проведения сделки осуществляет сторона продавца.
В самом простом варианте, если у покупателя наличные средства, и квартира продается как «свободная» (то есть, без покупки взамен другой недвижимости, привязанной к этой же сделке), документов потребуется минимальное количество. (Список документов, необходимых для покупки жилой недвижимости в Москве и МО)
Во всех других вариантах, например, если покупка производится с привлечением материнского капитала, ипотечных средств, жилищной субсидии, список документов выдает организация, которая предоставляет покупателю недостающие средства, (банк, пенсионный фонд и так далее).
Дата сделки
Дата назначается по согласованию сторон с учетом требований банка, если в сделке фигурирует ипотечный кредит.
Средства для приобретения
Напоминаем, что еще на этапе внесения аванса были определены: банк, в котором проводится сделка и условия передачи денег по договору.
Если покупатель использует наличные, он может:
• привезти деньги прямо на сделку
• положить деньги на счет в выбранном банке
• заказать ячейку для хранения в выбранном банке, и заранее положить туда средства
Договор купли-продажи
Договор, как правило, составляется заранее, за несколько дней до сделки, и вычитывается обеими сторонами на предмет грамматических и фактологических ошибок. Проверяется включение в договор всех ранее установленных договоренностей, а также отсутствие пунктов, ущемляющих одну из сторон.
Этап 7. Сделка
В самом простом варианте, при прямой продаже свободной квартиры, когда все спорные моменты решены еще на этапе внесения аванса и нет никаких противоречий между сторонами, порядок действий на сделке не сложен. Деньги закладываются в ячейку, после чего подписывается договор купли-продажи (еще раз предварительно проверенный), и документы отправляются на регистрацию в Росреестр.
Все остальные случаи: ипотека, альтернативная продажа, покупка или продажа по доверенности, разъезд, опека, и так далее предполагают множество различных вариантов, в каждом из которых порядок необходимых действий будет свой.
Регистрация документов, как правило, происходит в течение от 2 до 12 рабочих дней в зависимости от типа сделки и формы регистрации.
Этап 8. Завершение сделки
После регистрации стороны должны встретиться для того, чтобы забрать зарегистрированный договор купли-продажи и обменять ключ от банковской ячейки на расписку в получении денег.
Также необходимо принять квартиру и подписать акт приема-передачи. Чаще всего это делается непосредственно в приобретённом жилье.
Мы описали частный случай покупки свободной квартиры на вторичном рынке, на собственные средства, без каких-либо усложняющих факторов.
Если на первый взгляд покупка кажется сложной, а история квартиры вызывает вопросы, не стоит сразу отказываться от интересного варианта, даже если покупка займет чуть больше времени: большую часть проблем можно решить еще на этапе подготовки сделки.
Наши услуги
Получить консультацию
True Риэлтор
